Ingatlanok helyszíni felmérésének jelentősége és menete
Ügyfeleim visszajelzése alapján elmondható, hogy egyre nagyobb azon tanúsítványok száma, amelyek helyszíni felmérés nélkül "bemondásra" készülnek.
Ebben az esetben az ügyfelet, az ingatlan felmérésére illetve helyszíni fotók készítésére kérik meg különböző instrukciók alapján.
Ezen gyakorlat számos hibalehetőséget rejt magában.
A továbbiakban kifejtem, hogy miért nem jó gyakorlat az online (helyszíni szemle nélküli) tanúsítvány megrendelése.
Bemutatom hogyan történik az ingatlanok helyszíni felmérése.
Miért fontos, hogy az energiatanúsítvány készítésekor helyszíni felmérés is történjen?
Azon felül, hogy a jogszabályi előírások miatt is KÖTELEZŐ lenne felmérni az ingatlanokat, a távmunkával készített számítás gyakran még pontatlan, illetve hibás is.
Jogszabályi előírások a helyszíni felmérés szükségességéről:
Az energetikai tanúsítványok készítésére vonatkozó 176/2008. (VI. 30.) Korm. rendelet értelmében:
- az építtetőnek illetve tulajdonosnak biztosítania kell a tanúsítás elvégzéséhez szükséges dokumentumokat, a mérések elvégzésének illetve ellenőrzésének feltételeit a helyszínen.
- a tanúsítvány kötelező részét képező korszerűsítési javaslatnak a helyszíni felmérésen tapasztaltakon kell alapulnia.
- az energiatanúsítvány kötelező melléklete a helyszínen készített felmérési fotódokumentáció.
Energetikai tanúsítvány készítése online
Nem vehető komolyan és szakmailag megkérdőjelezhető az a tanúsítvány, amely úgy készült, hogy az energetikai tanúsító kint sem járt a helyszínen.
Az esetek többségében nem áll rendelkezésre tervdokumentáció az ingatlanokról (gondoljunk egy belvárosi 100 éves épületre), így a helyszínen történt szakszerű méretfelvétel (falvastagság, falközméret, belmagasság, helyiség alapterületek) elengedhetetlen RÉSZE kell, hogy legyen a számítás elkészítésének.
Abban az esetben sem szakszerű az online tanúsítás, ha egy újonnan megépült épület használatbavételi eljárásához készül a tanúsítvány, és a teljes tervdokumentáció a rendelkezésre áll. Ebben az esetben a megvalósult épület TÉNYLEGES energetikai kialakítása ELTÉRHET a tervdokumentációban leírtaktól.
Előfordulhat az is, hogy az engedélyezési dokumentáció egyes részei között ellentmondás van: más a szerkezeti és energetikai kialakítás az építészeti műszaki leírásban, és más a metszetrajzokon, az előzetes energetikai számításban, illetve az alaprajzon.
Ebben az esetben is elengedhetetlen, hogy a szemle során megállapításra kerüljön mi az, ami ténylegesen megvalósult.
Helyszíni felmérés folyamata
Két fő részből áll:- az épületre (építőanyagokra) vonatkozó megállapítások rögzítése
- az épületgépészeti rendszerre vonatkozó megállapítások rögzítése
Építőanyagok beazonosítása
Az építőanyagok minden kétséget kizáró beazonosítása egyes szerkezeteknél egyáltalán nem, vagy csak korlátozottan lehetséges.
Ilyen esetekben az építési év alapján lehet következtetéseket levonni.
példa 1: a talajon fekvő padló esetén a padlóban lévő hőszigetelés vastagságának ellenőrzése csak feltárással lehetséges, amely indokolatlan költségekkel járna.
példa 2: takart szerkezetek esetén (lapostető, tetőtérbeépítés ferde szerkezetei) szintén nem lehetséges a rétegrend megállapítása feltárás nélkül.
Födémek beazonosítása, méretfelvétel
A padlásfödém, pincefödém, árkádfödém vizsgálatával megállapítható a födém típusa és az alkalmazott hőszigetelés vastagsága.
Falszerkezetek beazonosítása, méretfelvétel
Teljes falvastagság méréssel megállapítható a falazóanyag vastagsága, és az alkalmazott hőszigetelés vastagsága.
Az épület lehűlő felületeinek számításához a belső falközméretek felvétele és a belmagasság mérése szükséges.
Nyílászárók beazonosítása, méretfelvétel
A nyílászárók tokszerkezetének anyaga (műanyag, fa, fém, légkamrák száma) vastagsága, illetve az üvegezés hőtechnikai azonosítása (egyrétegű, kétrétegű, háromrétegű, nemesgáz töltésű, bevonattal ellátott) alapján megállapítható a teljes nyílászáró szerkezet hőszigetelő képessége.
Az alapterület helyszíni felmérése
A helyszíni bejárás során, a felvett méretek alapján egy felmérési vázlatrajz készül, amely az energetikai tanúsítvány elkészítésekor felhasználásra kerül.
A rajzon rögzítésre kerülnek alábbiak:
- a belső falközméretek
- a nyílászárók típusok szerint; szélesség magasság értékek, külső árnyékolók
- a helyiségek hasznos fűtött alapterülete
- az épület tájolása
- rögzítésre kerül minden, az épülettel kapcsolatos egyéb információ: hőszigetelés vastagságok, megrendelő megjegyzései.
A felmérési rajzon szereplő méretek alapján meghatározható az épület lehűlő felülete és az épület nettó fűtött hasznos alapterülete: ez a falak nélküli 1,90 m feletti belmagassághoz tartozó fűtött alapterületet jelenti. Így nem számolható be a fűtetlen padlástér, fűtetlen pince, és az ingatlanhoz tartozó loggia/erkély/terasz alapterülete sem.
Az épületről, és a jellemző nyílászárókról, nem takart szerkezetek esetén a hőszigetelésről fényképdokumentáció készül.
A fényképdokumentáció kötelező része az energetikai tanúsítvány alátámasztó munkarészének.
Épületgépészeti rendszerek beazonosítása
A beazonosítás történhet gépkönyv, illetve a berendezésen lévő adattábla leolvasásával.
- A hőtermelő berendezések (pl.: kazán, hőszivattyú) típus szerinti beazonosítása
- A hőleadók típusának (radiátor, padlófűtés) és szabályozhatóságának vizsgálata
- A központi és helyiségenkénti fűtésszabályozás automatikus programozhatóságának vizsgálata
Fontos része a felmérésnek, az épület megújuló energiát hasznosító berendezéseinek azonosítása: napelemek esetén a típus és csúcsteljesítmény (kWp) megadása, napkollektor esetén a típus és a gépészeti kialakítás vizsgálata szükséges.
Az épületgépészeti rendszer egyes elemeiről a helyszínen fényképdokumentáció készül.
A helyszíni felmérés időigénye:
A helyszíni felmérés időtartama az alábbiaktól függ:
- Rendelkezésre áll-e méretezett tervdokumentáció, felmérési rajz.
- A felmérendő ingatlan szintenként összesített hasznos fűtött alapterülete.
- Az épület eltérő építési szakaszokban készült, több ütemben került bővítésre, vagy egy ütemben épült. A több ütemben megvalósult épületrészek, bővítésenként más épületszerkezeteket, eltérő hőszigetelési minőséget jelentenek.
A helyszíni felmérés ingatlantól függően 20-60 percet vesz igénybe. Teljes épület felmérése jellemzően több időt vesz igénybe.
Az épületszerkezetek és az épületgépészeti rendszer ismeretében, megkezdődhet a tanúsítvány eredményének kiszámítása.